Ce que vous devez savoir sur le patrimoine foncier des Hospices Civils de Lyon

Le patrimoine foncier des HCL, une histoire de deux siècles

L’histoire du patrimoine HCL débute vraiment en 1802, lorsque l’Hôtel-Dieu et l’hôpital de la Charité se réunissent pour ne former plus qu’une seule institution : les Hospices Civils de Lyon. Pour ce qui deviendra le deuxième établissement de santé le plus important de France, c’est le point de départ sur lequel s’inscrit une longue tradition hospitalière locale qui amène les Lyonnais - riches et modestes - à faire des legs de leurs biens au moment de leur décès. « À l’époque, la richesse n’est pas essentiellement mobilière mais plutôt immobilière », recontextualise l’historien Olivier Faure. « Depuis le Moyen-âge, la tradition est d’inscrire dans son testament, le legs de biens immobiliers aux hôpitaux. Ce sont surtout des biens ruraux ».

Le domaine des HCL s'étendait du parc de la Tête d'Or à la gare Jean Macé, soit 500 hectares 

Les legs de domaines agricoles sont devenus au fil des siècles et des aménagements de vrais espaces urbains. Ils correspondent aujourd'hui au 3e et au 6e arrondissement de Lyon. « Le premier leg majeur est celui de Madame Lambert en 1638. C’était un leg de 82 hectares sur la rive gauche du Rhône », explique Luc Fabrès, directeur des affaires domaniales des HCL. « Il a été suivi de deux autres legs : celui de Madame Dunoir, qui a donné son nom à la rue [rue Dunoir, dans le 3e arrondissement de Lyon, NDLR] et celui de Madame Mazenod, veuve de Monsieur Servient, dont l’histoire de Lyon en a gardé trace [rue Mazenod et rue Servient, dans le 3e arrondissement de Lyon, NDLR] », apprend le directeur des affaires domaniales des Hospices Civils de Lyon. « Cela a constitué le socle de notre domaine foncier [...] qui s’étend pendant la période prérévolutionnaire du Parc de la Tête d’Or, y compris le parc de la Tête d’Or, jusqu’à la gare Jean Macé ». 

Des « baux HCL » aux « baux emphytéotiques »

Cet immense patrimoine, les Hospices Civils de Lyon ont su en tirer profit. Très rapidement, et au fil des aménagements urbains dans l’Est lyonnais, les terrains ont été convoités pour des logements, et les HCL les ont mis en location sous la forme de baux de longues durées. Il faut ainsi dissocier le bâti du terrain. « Dans leur ancrage historique, ces baux sont très spécifiques, assez singuliers et peu courants en France », souligne Hervé de Gaudemar, professeur de droit public à l’université Jean Moulin Lyon 3. « Ils ne portaient pas la terminologie “bail emphytéotique” mais plutôt “bail de long terme”. Cela peut présenter des difficultés de sécurité juridique compte tenu de ce contrat innomé assez atypique dont il fallait déterminer la nature en le lisant, en l'interprétant, en le qualifiant », énumère le juriste. 

Désormais, les choses sont plus claires. « C’est tant mieux », se réjouit de son côté Joël Eno, président de l’Association des présidents de copropriétés construites sur terrain des Hospices Civils de Lyon (APC HCL). Il a eu la mauvaise surprise en 2015, lors d’une réunion de copropriété de voir le montant de la location du terrain tripler. « On nous a annoncé que l’on pouvait renouveler [le bail, NDLR] mais qu’il fallait accepter le triplement du loyer. Le loyer était de 10 000 euros par an et il passait à 30 000 euros par an, sur un budget total de copropriété de 50 000 euros ». 
 

Pour une copropriété, combien coûte la location de terrain HCL ? 

Il a donc fallu constituer un cadre, en bonne intelligence, à la fois pour les Hospices Civils de Lyon qui n’oublient pas leur mission principale, “la charité”, mais aussi pour les copropriétaires d’immeuble sur terrain HCL qui veulent des loyers peu élevés. Il n’aura fallu qu’un (petit) bras de fer et plusieurs réunions entre Joël Eno et Luc Fabrès pour que les affaires domaniales des HCL clarifient leur positionnement ; désormais, chaque renouvellement de bail HCL “historique” est soumis au cadre juridique du bail emphytéotique et une révision de loyer s’impose sur l’indice du coût de construction. « Grosso modo, comptez dix euros par mètre carré sur l’ensemble de la surface habitable de l’immeuble, parties communes et privées », résume Joël Eno. Un montant, qui dépend de la zone géographique du terrain, mais qui correspond « à peu près » à cela, confirment les affaires domaniales. 

Pour un loyer, comptez dix euros par mètre carré sur l'ensemble de la surface habitable de l'immeuble, parties communes et privées 

Lors de la révision du loyer et de la renégociation du contrat, se pose également la question de la durée du bail. Prévu sur une période allant de 18 à 99 ans, le contrat d’un bail emphytéotique est prévu pour ne pas être rompu.  Si, pour davantage de stabilités, les copropriétaires préfèrent des loyers de longues durées, le bailleur, lui, aura tendance à écourter la durée du bail pour avoir encore une mainmise sur ces propriétés. « C’est surtout une dimension économique : plus vous avez de renouvellements, plus vous avez de possibilités de réévaluer le loyer », justifie Thibault Quilton, notaire au sein du cabinet Bremens. Aujourd’hui, les renouvellements de contrats fluctuent entre trente et quarante ans. En cas de non-renouvellement, les accords Sudreau-Pradel conclus en 1960 prévoient une indemnisation aux propriétaires-locataires du terrain. 

Quel est le patrimoine foncier des Hospices Civils à Lyon ? 

S’il y a quelques centaines d’années, le nombre d’hectares détenu par les HCL se comptent par centaines, la voilure s’est considérablement réduite aujourd’hui. Selon les chiffres des experts, confirmés par les HCL, l’établissement de santé loue aujourd’hui 550 baux, sur 64 hectares de terrain dont 47 à Lyon, essentiellement dans les 3e et 6e arrondissement. Pour ce qui est de la valeur totale de ce patrimoine foncier, il est extrêmement difficile à estimer. « Plusieurs centaines de millions d’euros », glisse-t-on aux HCL. En revanche, la totalité des baux additionnés représente un peu plus de 10 millions d’euros par an aux HCL, assure Luc Fabrès. Un revenu passif, mais essentiel pour le maintien des investissements du premier propriétaire de la ville, devenu gestionnaire de son patrimoine, en parallèle de son activité de soignants. 

Si la majeure partie du patrimoine foncier des HCL est historique, le deuxième établissement de santé de France continue de recevoir dons et legs, notamment via sa fondation. « Par exemple, on a reçu l’année dernière un leg de 1,5 million d’euros, à la fois du mobilier et de l’immobilier », se souvient Luc Fabrès des affaires domaniales de l’institution. Une rente qui permet « d’entretenir 450 tombes de bienfaiteurs des HCL ». De quoi encore garantir la longue histoire des Hospices Civils de Lyon.