Immobilier : les raisons d’une reprise possible en 2025

Les agences immobilières sont plus optimistes en ce début d’année. Les chiffres de fin 2024 sont meilleurs. +2,8 % chez Century 21 sur l’année, mais +20 % sur le seul dernier trimestre. Chez Orpi, on a connu un pic des transactions à +25 % pour octobre 2024. 
Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, observe lui aussi une tendance à la reprise : "en un an, on observe 11 % d'intention d'achat en plus au sein du réseau La Forêt, sur fond de baisse des taux qui ont perdu quasiment un point. On est passé de 4,20 % en moyenne à 3,30 % aujourd'hui, sur fond également de baisses des prix et puis également du fait de négociations qui interviennent désormais dans 9 cas sur 10 avec des marges de discussions de près de 6 %. Ces raisons nous donnent un vent d'optimisme pour l'année 2025".

La baisse des taux d'emprunt facteur clé

Du côté de la FNAIM, ces perspectives de reprise sont jugées "très encourageante pour 2025". "La baisse des taux d’intérêt pour les emprunteurs a été le "détonateur" analyse Loïc Cantin, président de la FNAIM. "On a quasiment perdu 0,8 points en l'espace de 7 mois. Grâce à cette baisse des taux, les Français ont pu gagner des mètres carrés ou tout simplement mieux ajuster leur prix d'acquisition à leur pouvoir d'achat" souligne-t-il. Ce contexte macroéconomique est considéré comme "un palier prometteur" par Loïc Cantin qui anticipe de nouvelles baisses du taux directeur de la Banque Centrale Européenne, laissant selon lui "présager en 2025 d'un taux d'intérêt à environ 3 %".

Cette reprise, attendue ne met pas fin à crise du logement

"On est loin d’avoir réglé l’ensemble des difficultés pour se loger" insiste Yann Jéhanno président de Laforêt. "On parle notamment du sujet des logements énergivores, classés G depuis le 1er janvier 2025. Il y a toujours des difficultés d'accès à la propriété pour les primo-accédants, qui ne représentent aujourd'hui que 31 % des acquéreurs, alors qu'ils en représentaient plus de 50 % il y a trois ans. L'investissement locatif ne cesse de reculer du fait d'une politique extrêmement délicate en matière de fiscalité ou d'obligation de rénovation énergétique" précise-t-il Près de 500 000 logements, classés G (passoires énergétiques) sont concernés par l’interdiction de louer depuis 2025. Les professionnels redoutent  de voir se tendre un peu plus  le secteur locatif. Pour Yannick Jéhanno : "il faudrait repenser le calendrier de cette interdiction" pour permettre la rénovation de ces logements et les laisser sur le marché.

Pour l’immobilier neuf la crise est plus durable

La baisse des taux va permettre un début de relance, mais dans le neuf les freins à la construction sont nombreux : prix du foncier, réticence des maires à délivrer des permis de construire, fin des dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif. "La loi Pinel s'est arrêtée au 31 décembre. Est-ce qu'il y aura une reconduction d'un dispositif fiscal ?" s'interroge Pascal Boulanger, président de la fédération des promoteurs immobiliers. "On entend beaucoup parler d'élargissement, du prêt à taux zéro, des exonérations de droits de donation, pour l'achat de logements neufs à titre d'habitation principale. Tout ça est suspendu depuis la motion de censure" rappelle-t-il. Le président de la fédération des promoteurs immobilier considère qu'il faut un effet psychologique pour que les acquéreurs, reviennent sur le marché. L'instabilité politique n'est pas favorable pour les investissements de long terme".

Le manque de logement neuf persiste

Dans ces conditions, le retard pris dans la construction du neuf ne se rattrapera pas l’an prochain. "Il faut entre 450 000 et 520 000 logements  nouveaux par an. On va être à 250 000, 300 000. Il y avait déjà un déficit d'un million de logements. Si depuis deux ans, on en rajoute 150 000, 200 000 en moins, on va arriver à des chiffres catastrophiques. Il faut vraiment remettre cette machine en route très rapidement" souligne Pascal Boulanger qui plaide également pour "des normes de construction moins contraignantes".

Enfin concernant, les logements sociaux, là aussi il y a toujours urgence. Avant la dissolution, les acteurs de ce secteur s’inquiétaient de la volonté du gouvernement d’assouplir la loi SRU. Le nombre de ménages en attente d'un HLM a atteint l’an dernier le niveau record de 2,6 millions et 4,2 millions de personnes sont mal logées.